Guide Foncier — Mali

Comprendre le système foncier malien : Code Domanial et Foncier, titres de propriété, démarches et précautions pour acheter un terrain à Bamako ou en région.

Introduction

Le Mali possède un système foncier dual où coexistent le droit moderne (hérité de la colonisation française) et le droit coutumier (encore majoritaire en zone rurale). Le Code Domanial et Foncier, adopté par Ordonnance n° 00-027/P-RM du 22 mars 2000 et modifié par la Loi n° 02-008, constitue le texte de référence.

22 millions d'habitants

Urbanisation : 44%

Bamako : 25 000–150 000 FCFA/m²

À Bamako, les quartiers prisés (ACI 2000, Badalabougou, Hamdallaye) atteignent 100 000-150 000 FCFA/m². En périphérie (Kalabancoro, Dialakorobougou, Mountougoula), les prix varient de 10 000 à 40 000 FCFA/m². Les conflits fonciers sont fréquents, notamment entre détenteurs coutumiers et acquéreurs modernes.

Pyramide des titres fonciers

Titre Foncier (TF)Propriété définitive

Droit de propriété incommutable. Délivré par le Conservateur de la Propriété Foncière.

Concession Rurale (CR)Droit réel rural

Concession de l'État sur le domaine privé de l'État en zone rurale. Convertible en TF après mise en valeur.

Concession Urbaine d'Habitation (CUH)Droit réel urbain

Attribution en zone urbaine lotie. Obligation de construire dans un délai fixé. Convertible en TF.

Permis d'OccuperAutorisation précaire

Autorisation administrative révocable. Ne confère pas de droit de propriété.

Lettre d'AttributionDocument intermédiaire

Premier document délivré lors d'un lotissement. Doit être transformé en CUH puis en TF.

Attestation de Possession CoutumièreDroit coutumier

Reconnaissance de l'occupation coutumière. Valeur juridique limitée, à formaliser.

Les types de titres — Définitions & Démarches

1. Le Titre Foncier (TF)

Propriété définitive

Le TF est le seul titre qui confère un droit de propriété définitif et inattaquable. Régi par l'Ordonnance n° 00-027/P-RM (articles 120-200). L'immatriculation se fait au Livre Foncier tenu par le Conservateur.

Réquisition d'immatriculation

Dépôt au Tribunal de Grande Instance (Section Domaniale). Dossier : demande, plan de géomètre agréé, preuve de droits.

Bornage contradictoire

Bornage effectué par un géomètre assermenté en présence des voisins et du représentant de l'administration.

Publication et opposition

Publication au Journal Officiel pendant 3 mois. Toute personne peut faire opposition.

Jugement et immatriculation

Le Tribunal prononce l'immatriculation. Le Conservateur crée le Titre Foncier. Délai : 12-24 mois.

Coût total : 3-5% de la valeur + géomètre (150 000-400 000 FCFA)

2. La Concession Urbaine d'Habitation (CUH)

Droit réel urbain

La CUH est délivrée dans les zones urbaines loties par arrêté du Gouverneur ou du Ministre. Régie par les articles 30-50 du Code Domanial. Le bénéficiaire doit construire dans un délai de 3 ans sous peine de retrait.

Demande au Bureau des Domaines

Formulaire de demande, CNI, plan de situation du lot.

Attribution par arrêté

Le Gouverneur signe l'arrêté d'attribution après avis de la commission.

Mise en valeur

Construction dans les 3 ans. Inspection par les services techniques.

Conversion en TF

Après mise en valeur constatée, demande d'immatriculation au Tribunal.

La CUH est l'étape intermédiaire la plus courante vers le TF à Bamako

3. La Concession Rurale (CR)

Domaine rural

Attribution de terre en zone rurale pour exploitation agricole, pastorale ou forestière. Régie par la Loi d'Orientation Agricole n° 06-045 et le Code Domanial. Durée maximale de 50 ans, renouvelable.

Demande à la Direction des Domaines

Projet d'exploitation détaillé, plan de situation.

Enquête de commodo

Vérification de l'absence de droits coutumiers antérieurs.

Arrêté de concession

Délivrance par le Ministre des Domaines. Redevance annuelle à payer.

4. La Lettre d'Attribution

Document initial

Premier document délivré lors d'un lotissement communal ou étatique. Atteste l'attribution d'un lot mais ne constitue pas un titre de propriété. Doit être transformée en CUH puis en TF.

Acheter une Lettre d'Attribution seule est risqué — elle peut être retirée si non mise en valeur

Tableau de conversion

De	Vers	Conditions	Délai
Lettre d'Attribution	CUH	Paiement du prix du lot + demande de transformation	6-12 mois
CUH	Titre Foncier	Mise en valeur complète (construction) + immatriculation	12-24 mois
Concession Rurale	Titre Foncier	Mise en valeur agricole constatée + immatriculation	18-36 mois
Attestation Coutumière	CUH	Purge des droits coutumiers + lotissement	12-24 mois

Taxes & Frais fonciers

Frais	Taux	Base
Droits d'enregistrement	7%	Valeur du terrain
Droits de conservation	1%	Valeur du bien
Frais de notaire	3-5%	Prix de vente (barème dégressif)
TDRL (Taxe de Développement Régional et Local)	Variable	Fixée par collectivité, par personne
CFPB (Contribution Foncière Propriétés Bâties)	3-8%	Valeur locative annuelle
Plus-value immobilière	15%	Gain réalisé à la revente
Frais de géomètre	150 000 - 400 000 FCFA	Bornage et plan

Cadre légal

Ordonnance n° 00-027/P-RM du 22 mars 2000 — Code Domanial et Foncier. Texte de référence : régit le domaine public, privé de l'État, le domaine des collectivités et le domaine des particuliers.
Loi n° 02-008 du 12 février 2002 — Modifie et complète le Code Domanial et Foncier. Renforce la protection des droits coutumiers et simplifie la procédure d'immatriculation.
Décret n° 01-040/P-RM — Application du Code Domanial et Foncier. Détaille les procédures de concession, immatriculation, et gestion des lotissements.
Loi n° 06-045 du 5 septembre 2006 — Loi d'Orientation Agricole (LOA). Organise le foncier rural, reconnaît les droits coutumiers, crée les commissions foncières locales.
Loi n° 2012-007 — Code des Collectivités Territoriales. Transfère aux communes la gestion des terres du domaine de l'État non immatriculées.

Règles pour les étrangers

Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers au Mali, avec certaines restrictions :

L'obtention d'un Titre Foncier est possible pour les étrangers, sans restriction de nationalité
Les concessions rurales sont soumises à autorisation ministérielle pour les non-Maliens
Les ressortissants CEDEAO bénéficient du traitement national
Les terrains coutumiers ne peuvent être vendus directement à des étrangers — ils doivent d'abord être formalisés
Conseil diaspora : achetez uniquement des terrains avec CUH ou TF. Évitez les lettres d'attribution et attestations coutumières.

Innovations digitales

Cadastre Numérique de Bamako

Projet de numérisation du cadastre du District de Bamako. Chaque parcelle reçoit un identifiant unique géoréférencé. En déploiement progressif par commune.

Guichet Unique Foncier

Regroupement des services domaniaux, cadastraux et de conservation en un point unique pour réduire les délais et la corruption.

Office Malien de l'Habitat (OMH)

L'OMH développe des lotissements structurés avec attribution transparente. Suivi des attributions en ligne pour les programmes OMH.

Institutions

Institution	Rôle
DNDC — Direction Nationale des Domaines et du Cadastre	Gestion du domaine de l'État, cadastre, lotissements
Conservation Foncière (Tribunal de Grande Instance)	Immatriculation, Titres Fonciers, inscriptions et mutations
Bureau des Domaines	Attribution des concessions, gestion des baux, recouvrement des redevances
OMH — Office Malien de l'Habitat	Programmes de logement, lotissements sociaux, aménagement urbain
Mairies / Communes	Attribution dans les lotissements communaux, permis de construire, gestion locale
Ordre des Notaires	Authentification des actes de vente, conseil juridique, conservation des originaux

10 vérifications avant achat

Vérifier le titre à la DNDC

Demander une attestation de situation juridique du terrain auprès de la Direction Nationale des Domaines.

Consulter le Conservateur Foncier

Vérifier l'existence et la validité du Titre Foncier au Tribunal de Grande Instance.

Identifier le vendeur

Exiger la CNI ou le passeport. Vérifier que le vendeur est bien le propriétaire inscrit.

Contrôler les charges

Vérifier l'absence d'hypothèques, saisies, servitudes ou litiges en cours.

Faire borner par un géomètre agréé

Bornage contradictoire obligatoire pour confirmer les limites exactes.

Vérifier le lotissement

Confirmer que le lot fait partie d'un lotissement approuvé par l'autorité compétente.

Consulter le plan d'urbanisme

Vérifier la constructibilité et les règles de hauteur/emprise au sol.

Passer par un notaire

Obligation légale. Le notaire vérifie la chaîne des propriétaires et la régularité de la vente.

Exiger une CUH ou un TF

N'achetez JAMAIS sur la base d'une simple lettre d'attribution ou attestation coutumière seule.

Vérifier la situation fiscale

S'assurer que les redevances et taxes foncières sont à jour.

Arnaques fréquentes au Mali

Faux titres à Sotuba / Baco-Djicoroni — Documents falsifiés portant de faux numéros de TF. Toujours vérifier à la Conservation.

Double vente ACI 2000 — Un même lot vendu à plusieurs personnes avec des copies de CUH. Exiger la vérification aux Domaines.

Lotissements sauvages Kalabancoro — Terrains lotis sans autorisation, sans voirie ni assainissement. Vérifier l'arrêté de lotissement.

Escroquerie OMH — Faux agents proposant des lots OMH avec paiement anticipé. L'OMH ne vend pas en dehors de ses programmes officiels.

Terrains en zone inondable du Niger — Parcelles en bord du fleuve Niger vendues comme terrain à bâtir. Risque d'inondation et interdiction de construire.

Sources officielles

domaines.gouv.ml — DNDC sgg.gouv.ml — Secrétariat Général du Gouvernement omh.ml — Office Malien de l'Habitat notaires-mali.org — Ordre des Notaires Ordonnance 00-027 — Code Domanial et Foncier Loi 02-008 — Modification du Code Loi 06-045 — Loi d'Orientation Agricole

Sécurisez votre projet foncier au Mali

Vérifiez, comparez et achetez en toute confiance avec Foncier Facile.

Vérifier un terrain